タイの住宅取引は、300万バーツ以下の物件を中心に持ち直している。1〜3月の移転登記は前年同期比11.2％増。ところが、新しい供給の準備を示す建設許可戸数は、同じ期間に推計で50.2％減った。売買の回復と、次の住宅を造る動きに大きな開きがある。1

住宅が売れて戻ったお金には、いくつもの行き先がある。次の土地を買う会社もあれば、既存物件の販売を進め、借入を減らす会社もある。新しい開発が増えるには、買い手の住宅ローンが成立し、代金を回収した会社が再び土地と工事へ資金を向ける必要がある。

7月24日までに公表された住宅統計と、AP・Pruksaの決算を比べると、この資金の流れが見えてくる。いま売れている住宅の価格帯と、開発会社が次に用意する供給は、どこでつながり、どこで分かれるのか。

取引の回復は300万バーツ以下に集中した

政府住宅銀行傘下の不動産情報センター（REIC）によると、1〜3月の全国の住宅移転登記は7万2,583戸だった。新築と中古を含み、所有権が実際に移った取引を数える。前年同期から増えた7,307戸のうち、6,739戸が300万バーツ以下の物件だった。1

物件の価格帯 2025年1〜3月 2026年1〜3月 増減戸数
300万バーツ以下 49,049戸 55,788戸 ＋6,739戸
300万バーツ超〜750万バーツ以下 12,946戸 14,004戸 ＋1,058戸
750万バーツ超 3,281戸 2,791戸 −490戸
合計 65,276戸 72,583戸 ＋7,307戸

価格帯はREICの表を当媒体で合算。300万バーツ以下は増加分の約92％、取引全体の約77％を占める。1

戸数の増加に対し、取引金額は3.1％増にとどまった。750万バーツを超える価格帯では、戸数が減少している。取引全体が増えたことで、高い価格の物件まで売りやすくなった状況ではなかった。

低価格帯の取引が増えると、売れた住宅全体の平均額も下がる。今回は1戸当たり約278万バーツから258万バーツへ、約7.3％低下した。安い物件の割合が増えた影響を含むため、同じ住宅が7.3％値下がりしたという意味ではない。

価格の動きを追う別の統計では、バンコクと周辺の新築低層住宅価格指数が、4〜6月に前年同期比0.9％低下していた。売れた物件の平均額と、住宅価格の変化は分けて捉える必要がある。12

300万バーツ以下に取引が集まる市場では、その価格で土地・工事費と販売費を賄える物件が、新規開発の候補になる。さらに、購入希望者が住宅ローンを組めて、初めて引き渡しまで進める。販売価格と融資条件が、開発会社の資金回収を一緒に左右する。

頭金の規制が緩んでも、ローン審査は残る

タイ中央銀行（BOT）は、住宅ローンのLTV規制の一時緩和を2027年6月30日まで延長した。LTVとは、担保物件の評価額に対する融資額の比率で、上限100％なら規制上は評価額と同額まで融資できる。3

今回の緩和で上限100％となるのは、担保価格1,000万バーツ未満では住宅ローンの2契約目以降、1,000万バーツ以上では1契約目からだ。1,000万バーツ未満の1契約目は、通常の規制でも上限100％だった。34

したがって、200万バーツの住宅を初めてローンで取得する人にとって、この延長で借りられる割合が新たに増えたわけではない。所得に対して返済額が大きい、既存の借入が多いといった理由で融資を受けられない場合、規制上の上限を延長しても、その問題は解消しない。BOTも5月の銀行部門報告で、信用リスクの高まりを背景に、消費者向け貸出はなお縮小していると説明していた。5

Pruksaは5月の事業方針で、住宅ローンの承認を得られなかった顧客に、一定期間の直接分割払いを用意すると説明した。将来の銀行融資につなげて販売を成立させる狙いだが、会社が代金を回収するまでの期間も長くなる。この仕組みで成約がどれだけ増えたかは非開示だ。6

Pruksaでは、売上が減っても資金回収が進んだ

Pruksa Holdingの1〜3月の不動産事業売上高は26.67億バーツで、前年同期比7.7％減った。事業別ではタウンハウス、一戸建てなどが減る一方、コンドミニアムは増えた。同社は既存プロジェクトの販売と資金回収を重視し、需要に合わせた設計・価格の見直しを進めている。6

3月末の販売用開発不動産の帳簿価額は356.91億バーツで、前年末から15.37億バーツ減少した。有利子負債も133.64億バーツから125.29億バーツへ、8.35億バーツ減っている。6

在庫が減っても、その減少額がそのまま手元に入った現金とは限らない。建設中の工事費が加わり、売れた物件の原価が差し引かれるためだ。

そこで、現金の出入りを示すキャッシュフロー計算書を見る。医療などを含むグループ全体では、営業活動で約9.1億バーツが入り、借入返済などの財務活動で約9.4億バーツが出ていた。6

営業活動で得た資金と特定の返済を一対一には対応させられないが、資金が戻ってきても、それをすべて新規住宅の建設に使う局面ではないことが分かる。既存案件を売り、資産と負債を小さくすること自体が、事業の立て直しに意味を持っている。

同社が3月末に抱える販売中の住宅プロジェクトは131件、残る販売予定額は653.05億バーツだった。これは販売価格ベースの残額で、前述の帳簿価額とは異なる。新しい物件を追加する前にも、相当量の販売対象がある。開発会社には、既存案件の回収を急ぎながら、新規案件へ資金を固定する量を選ぶ事情がある。6

APは引き渡しを増やし、次の用地も取得した

同じ環境でも、APは1〜3月に37.18億バーツを土地取得へ投じた。会社は、完売した案件の補充と将来の成長のため、低層住宅と高層住宅の用地を取得したと説明している。Pruksaの資産・負債縮小と比べると、次の開発へ資金を向ける動きが明確だ。7

APの連結売上高は95.47億バーツ、前年同期比24.0％増。低層住宅では期首の受注残が引き渡しを支え、コンドミニアムでは完成案件が売上に加わった。Good Day Sukhumvit 93は、当初4〜6月を予定していた引き渡しを3月最終週に始めている。新たに契約を取る前にも、以前の契約と建設を売上へ変える余地があった。7

ただ、売上が24％増えても、純利益の増加は4.6％だった。売上総利益率は33.6％から29.6％に下がり、会社は低層住宅について厳しい市況を理由に挙げた。売上総利益は、売上から物件などの原価を引いた、人件費や販売費、金利を賄う前の利益である。

仮に前年の利益率がそのまま保たれたなら、今期の売上95.47億バーツに対する粗利益は、実際より約3.82億バーツ多かった計算になる。値引きだけの効果を測る数字ではなく、物件構成や原価などを含む差だが、販売額を増やす一方で採算が薄くなった大きさは分かる。APはその中でも、既存案件の引き渡しを進め、次の用地取得を続けていた。7

両社の事例は、全国の開発減少を二社だけで説明するものではない。APは投資を続け、Pruksaも新規案件を全面停止してはいない。違いは、住宅が売れた後に、次の開発と負債の縮小へどの程度の資金を回すかにある。

売れた住宅の代金は、次の土地にも借入返済にも向かう

REICが集計した1〜3月の建設許可戸数は、低層住宅が前年同期比45.5％減、コンドミニアムが71.3％減で、合計2万7,870戸だった。2026年分は推計値で、着工実績とは異なる。売買が増える一方、新しい供給に先行する手続きは縮小していた。1

売買から新規開発へ資金が回るかは、各社の判断で分かれる。PruksaとAPの違いを整理すると、次のようになる。

住宅を売って回収した資金の、その先
2026年1〜3月の二社の開示から整理

買い手が代金を調達 → 引き渡し → 開発会社が資金を回収

次の土地・建設へ

APの用地取得

37.18億バーツ

完売した案件の補充と、将来の開発に向けた土地の取得

在庫・借入の縮小へ

Pruksaの有利子負債

8.35億バーツ減

2025年末から3月末へ。既存案件の販売・回収を進めた

回収代金と個別の支出・返済を一対一で結んだ図ではありません。APは投資を続け、Pruksaも新規案件を全面停止してはいません。

出典： 図は本文の資料に基づく整理。76

建材や工事の需要が広がるには、住宅が売れた後、その資金が次の土地と建設へ向かう必要がある。7月時点では低価格帯に取引が集中し、開発会社には借入を減らす理由もあった。売買の回復と新規開発の落差には、こうした回収後の資金の使い道が関わっている。

出典・注記

出典・注記

  1. REIC「2026年第1四半期の全国住宅市場」（2026年6月19日、タイ語）、表3・5・6、PDF3・7ページ。新築・中古を含む移転登記。価格帯の合算、増加分の寄与、1戸当たり金額は当媒体の計算。金額の単位は百万バーツ。建設許可の2026年値は推計（E）で、着工数ではない。 2 3 4 5

  2. REIC「バンコクと周辺の新築低層住宅価格指数・2026年第2四半期」（2026年7月7日、タイ語）、公開ページの概要。全国・中古を含む移転登記の平均価格とは対象が異なる。

  3. BOT「LTV緩和を2027年6月30日まで1年間延長」（2026年5月14日、タイ語）。延長期間は2026年7月1日〜2027年6月30日に締結する対象契約。上限100％は規制上の上限で、融資実行を保証するものではない。 2

  4. BOT「住宅ローン規制は住宅取得の妨げになっているのか」（2024年年次報告の解説、タイ語）。1,000万バーツ未満の1契約目の通常上限を確認。

  5. BOT「Banking Sector Quarterly Brief, Q1 2026」（2026年5月19日、英語）。消費者向け貸出全体に関する説明であり、住宅ローンの不承認率を示す資料ではない。

  6. Pruksa Holding「Management Discussion and Analysis, Q1 2026」（2026年5月15日、英語）、PDF3〜8ページ。不動産事業売上高は前年同期比、資産・負債は2025年末と2026年3月末の比較。資金の使途と関連需要に関する整理は当媒体の分析。 2 3 4 5 6

  7. AP (Thailand)「Management Discussion and Analysis, Q1 2026」（2026年5月14日、英語）、PDF1〜3ページ。売上高は連結値。共同事業のコンドミニアム売上を全額足した広報上の数字とは区別した。 2 3 4